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陈玉宇的博客

风雨如晦,鸡鸣不已

 
 
 

日志

 
 
关于我

北京大学光华管理学院副教授。 1994年毕业于北京大学经济学院国民经济管理专业,同年进入国家经济体制改革委员会宏观经济司,从事经济改革和政策研究。2003年获得澳大利亚国立大学经济学博士学位。 陈玉宇博士主要从事关于劳动市场、人力资本、增长、消费和储蓄等问题的研究,其论文发表在国际和国内一流学术杂志。陈玉宇博士的教学兴趣主要是应用计量经济学、管理经济学、宏观政策分析等。 从来没有看见一只狗会公平地、审慎地同另外一只狗交换骨头。陈玉宇坚信,包括中国人在内的人类有能力、有信心进行自由的市场交易

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高房价背后的根本事实------地产系列5  

2010-09-08 22:51:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        房地产市场的喧嚣,夹杂人们无尽的贪婪、偏执、无知、愚蠢、嫉妒和仇恨,也深深的包含着人们的善良的期望、浪漫的渴求、幸福的追逐,卑微的满足。各种声音都可以在网络找得到,无论多么荒谬,其共同点是,所有的声音都充满激情和令人血脉贲张。套用孙子兵法的话“房地产者,国之大事,死生之地,不可不察。”

       房价高!买不起房!这是所有新落户于都市没有房子的人们的呼声;是所有希望摆脱狭小的老旧房子的人们的呼声;是所有因为攀比而希望有更大更好房子们的呼声;是希望将自己的辛勤储蓄投资于地产以免于被政府的通货膨胀长期掠夺的人们的呼声;也是嗅觉灵敏的投机客们的呼声。

       事情都是受制于一些简单的根本性的力量,人同此心。那些希望房价大跌的人们,无论出于怎样的心思,客观的看清事实,总是有所帮助。

       最近一件有趣的事情是,全社会在争论空置房有多少?这个事情之所以有趣,在于反映了这个伟大社会特定时期的深刻扭曲。

       有人未经详细审核抛出,全社会有6000万套房子空置,一套按照100平米算,是60亿平米;一套按照80平米算是50亿平米。始作俑者不知道是谁?总之该数据流传甚广。媒体人牛刀,是鼓吹这个数据最厉害的,记得几个月前,朝廷眼里的房地产新政刚出台,牛刀欢呼房价必大跌。

       任志强,是很爱琢磨事情的从业者,言论多值得借鉴思考之处。他说,闲置房区区200万套。

       网民们,纷纷支起相机,通过窗户的灯光来推算空置房之数量。

       国人一时好奇之心大炽,纷纷指责,统计部门无能,连空置房也统计不出来。正好赶上,政府殚精竭虑进行人口普查。人口普查实在是件艰难的工作,很大程度上超越了统计部门和天朝行政部门的能力。以前,有户口羁绊住每个公民,所谓人口普查,数数户口簿子就好了。如今,人户(人与户口)分离的情形,十有其五,老办法不行了,笨办法也不行了。像给母猪保险,每个母猪耳朵上打个耳标的手段,没法适用于有尊严的共和国公民。所以,统计清楚有几个人,这些人在何地区居住,成为十分挑战的事情。2000年的普查,暴露了巨大问题,没有及时敢于让好怒的民众们知道。否则网民震怒,风沙蔽日啊。所以此次,中央政府花了大钱,雇了数以百万计的调查员,希望有个准确科学的估计。

       被高房价焦灼的人们,突然大喊,何不让进入千家万户的人口普查员顺便看看哪家房子空置,从而全社会空置房不久清楚了吗?

       这一呼吁,吓得统计局大汗淋漓。增加了任务,而且是颇为敏感的任务,甚至是包含着巨大的道德裁判色彩的任务。统计局大为担心这将伤害人口普查的准确与可靠。几次出来说明,不做空置房调查,原因是难以定义什么是空置房。这倒有道理。后来,估计哪个大人请听了p民的折子,决定进行空置房调查,如京沪先行启动空置房调查
      扯了半天,回到我要给大家介绍的基本事实。

      第一,根据2008年统计年鉴,1978年城市人均居住面积7平米,1990年是14平米,2000年是20平米,2007年是27平米。如果统计局统计年鉴上的数据正确的话,人均居住面积增长神速。不过这是平均,有平民会说自己属于被平均那部分。所以,虽然是世界上最神速的进步,大家仍不可骄傲。

     第二,1998年,也就是房地产市场化启动的那一年,中国城镇居民总人数4.16亿人。而2008年城镇户籍人口是6.06亿人,年均增长速度是3.7%。

    第三,2007年全国存量居民住房总面积 27平米X6亿人=160亿平米。

    第四,如果房子的寿命是50年,那么每年需要推到重盖的房子应该是2%(美国每年新盖的房子大约相当于存量的2%),160亿平米X2%=3.2亿平米。这意味着,每年为了补充房子的自然死亡所需要新盖的房子是3.2亿平米。这种情况下,能保证原来人口的人均住房面积不变。

    第五,既然城市户籍人口每年增加3.7%,如果要使得这3.7%新增人口拥有与城市老居民平均水平的住房面积,那么,每年必须新盖160亿×3.7%=6亿平米的新房子。

   第六,随着收入上升,和天朝人民作为人的尊严日益上升,人均住房面积也是不断上升的。比如2000年人均20米,2007年人均27米,年均增长率是4%。太惊人了。天朝子民太喜欢追逐大房子了。4%啊,增长速度太高了。咱们教育一下这些人民,让他们低碳点,让他们别那么追求大房子。这个4%的增长率比如降低为3%。那么,为了人们平均居住面积的扩大,需要新建160X3%=5亿平米。

    第七,按照前边几年的历史经验看,计划着每年应该盖多少房子呢?三部分:一部分是为了替换老房子,2%,3.2亿米;二为了满足新增城市人口需要,3.7%,6亿米,三为了改善和扩大居住面积需要,3%,约5亿米。加总起来,姥姥的,一共是14亿平方米。14亿啊。每年需要建14亿平方米的房子。

   第八,2009年一共竣工面积是5亿平米。如果以上要求都要得到满足,那么,2009年要建14亿平米差不多,所以结果只能是:1,房子价格要涨,价格要涨到这种程度,让这新建的5亿米的房子卖到最出的起钱的人手里,当然不是卖到最需要的人手里。第二,大多数人的愿望没有实现,没有实现的原因是因为有人想买15亿米房子,市场上只供应5亿平米,大多数人只能被价格摧毁梦想,成为“怨民”。第三,房子制度性的供给短缺,必然造成炒客食髓知味,房子很多落入投机客手中,也是自然的事情。只要你有钱,只要你判断长期的根本性力量和供需格局,你也会持有空置房的,这与道德无干。

      以上三种力量,是短期力量吗?大难是:不是。

      每年要相当于存量房的2%的房子要被淘汰,需要补充。这是资产阶级和无产阶级都要接受的道理。

      中国的城市化,说的是城市人口的扩张在过去10年的平均增长速度是3.7%。这个速度估计还会加快,这个速度还要持续20-30年。

      中国人不断扩大居住面积的需要,也是个刚性力量,政策上予以挤压,会稍微有所缓和吧。但是未来20年,人均居住面积上升到35平米,是注定的事情。人性使然啊。

       看着以上根本事实,你得出的结论难道不是:
       1,政府对城市居民住房需求估计不足
        2,城市规划从长远看,对土地的利用过于浪费,什么容积率,什么绿地面积,楼层高度,都是拍脑袋,都是教条主义,缺乏与城市化进程结合起来的考虑,在我看来皆短见。难道我们能不要城市化?!
       3,土地政策和土地制度,保护耕地红线,以粮食恐慌为支撑。土地政策总要与城市化居住需求相协调吧,总要有所取舍吧?总要算算账,比如耕地减少20%,农业劳动生产率改进20%不是也可以吗?真的有那么惊慌失措吗?真的只有一条胡同赶驴吗?
       4,如果真的那么珍惜土地,北京的楼层高度够吗?!
       5,既然你要建那么多房子,房地产商的产能是过剩还是不足啊?房地产方面的技术和研发政府资助了多少啊?政府资助了什么项目帮助推广节能节约土地的房地产建设技术???没有生产效率的提高,当然生产成本就会高。

      潜在需求是巨大的,房产商的开发能力是逐渐缓慢增强的,还在不断受到打压,政府的土地是垄断定价大发其财的。这就是根本性事实。

      结论,先买房子,是在财富积累上占有先机。但是,这不意味着后来的年轻人,收入低的人永远买不起房子。用不了几年,房地产市场,土地市场必有大幅度之松动,那时候高密度的,低价格的房子,会很广泛的出现。只是,这些房子的品质一定差。因为中国供给不起那么多低楼层的,容积率低的,绿化面积大的房子。这也是事实。
   
      顺便问一声,知道了房地产供给不足的基本事实,你感觉搞清楚有几套空置房还重要么?

      本文的基本事实,有助于你理解长期房地产市场的根本力量,并无助于你了解短期内房价的波动。

       一个有趣的观察。网上有的言论,颇类似于童话作品看多了的后遗症。一遇到问题,想当然解决问题的条件皆成熟。比如,若网友知道2000年人口普查“失败”,必大骂,而不去思考,要普查清楚真的是件技术上很难的事情。同样,一说到房子供给不足,也会大骂,就是不去思考,我们短期内有无发展出足够的生产能力?这些网友以为生产能力不是勤奋创造出来,而是当你想他的时候,他从未走远,总是在那!请记住,经济增长,就是发展我们生产各种产品的能力。而发展这样的能力,靠的是科学技术,靠的是资本积累,靠的是承担风险,靠的是劳心和劳力。而不是唾沫星子和美好幻想。美好幻想,统计不出人口数量来,也盖不出房子来。



  2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。

  2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。

  2009年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。

    
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