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陈玉宇的博客

风雨如晦,鸡鸣不已

 
 
 

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关于我

北京大学光华管理学院副教授。 1994年毕业于北京大学经济学院国民经济管理专业,同年进入国家经济体制改革委员会宏观经济司,从事经济改革和政策研究。2003年获得澳大利亚国立大学经济学博士学位。 陈玉宇博士主要从事关于劳动市场、人力资本、增长、消费和储蓄等问题的研究,其论文发表在国际和国内一流学术杂志。陈玉宇博士的教学兴趣主要是应用计量经济学、管理经济学、宏观政策分析等。 从来没有看见一只狗会公平地、审慎地同另外一只狗交换骨头。陈玉宇坚信,包括中国人在内的人类有能力、有信心进行自由的市场交易

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收入增长和高房价:地产系列6  

2010-09-11 09:24:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        摘要:人们购买房子的时候,不会仅仅根据当前的收入水平做决策,还会动态的考虑未来的收入增长状况。这就使得高增长的经济(中国)和低增长的经济(美国)的房地产有很多不同。结合中国的收入分配不均,动态地来看,很难说中国的房价过高。房价是否恰当,取决于大家对未来的预期是否准确。如果中国的未来 不能 保持高增长,那么房价就太高了!否则,则不高。

        增长是个很神奇的事情。1979年至今,中国的GDP每年增长将近10%,GDP总量增长了16倍多(注意计算增长的时候,要把当年的名义GDP换算成不变价核算的GDP才可比。人民日报的某篇捧臭脚丫子的文章,忘了换算,说1979年到现在GDP增加了80倍。应该给这个党报记者党纪处分,呵呵)。这么多年,人口增长率差不多是1%,所以,人均GDP的增长是接近9%,累积下来,人均GDP增加了11倍。这是人类发展史上最伟大最深刻的经济变化。

      GDP名声不好,因为GDP确实与居民的可支配收入概念不同。GDP,减掉折旧,减掉各种税收,减掉各种社会保险缴费,减掉企业未分配利润,尤其是国企利润,剩余的叫做居民可支配收入。人们更关心自己的收入。这里,就给出点关于收入增长的基本事实,以及其对房地产市场的含义。

      关于居民收入以及其分布的信息,一般来源于家庭收支调查。最近王小鲁用一个小的样本,用亲朋好友串起来,试图给出一个更准确的关于居民收入的图景。其结论是,对于高收入人群的收入,统计局的数据大大低估了。

      我这里不去说谁更准确,因为我这里要利用统计局的数据,告诉大家关于居民收入增长的情况。知道增长的态势,比知道静态上谁的“钱”是多少,灰色谁哦如是否多少,更重要。这叫着眼动态变化。静态上,对某些收入低估,只要不同年份低估的程度一样,对于计算增长率就影响很少。

      图1,是1992年到2003年各个收入阶层的收入增长率。研究者把中国的城市居民按照家庭收入高低,分成了100等分组。横轴从左到右,代表最穷的1%一直到99%(也就是最富的1%)。纵轴是不同收入组的增长率。比如1%穷的人,从1992年到2003年期收入年增长率只有3%。最富的1%的城市居民,其收入年增长率是10%。

     这是什么概念呢?如果你的收入每年增长3%,35年后,你的收入是原来的2.8倍。如果你的收入每年增长10%,35年后你的收入是原来的28倍。今天你和他都挣1000块每月,增长率不同,35年后你是3000块;他是30000块每个月。这就是10%与3%增长率的差距。

     联系到房子上。增长率只有3%的家庭,不敢放手买房子,因为35年后其收入也很有限。

     可是增长率是10%的人呢,敢于买房子。因为他的收入每7年翻一番。比如他今年的收入只有5万块,7年后就是10万块。他今年是买个20-30万块钱的房子呢,相当于今年收入的5-6倍,跟今年的收入相匹配;还是买一个50-60万块钱的房子,跟7年后的收入相匹配?甚至只要有人贷款,他也许买一个100-120万的房子,跟14年后的收入相匹配,那时候他的家庭收入是4倍于今天,20万块左右。(70/增长率,就是你的收入翻番的年数)。

      如果他买了100万块钱的房子,跟他当今的收入相比,100万/5万块=40,也就是40年的收入买了房子!人们就会大喊,美国才是6年的收入。这种照搬美国经验的蠢人,忘记了人们是前瞻性来做决策的。哪怕再没有受教育的人,在涉及到自己利益的时候,其前瞻性,其计算,都堪比数学家!

     那么人们根据前瞻性的计算来买房子,会不会造成泡沫?会不会带来风险?当然有可能,却不必然。这正是需要高超的宏观经济调控的原因所在。如果历史进程证实了人们的前瞻,未来15年,我的收入确实每年增长了10%,也就是我没有系统的预期错误,那么一切OK。

     这么多人,有的人低估了自己未来的增长率,有的人高估了,总体而言,应该是准确估计了未来的增长率。若如此,那么高房价很大程度上反应了人们对未来收入的公允估计。

      1970年代末,日本房子已经房价很高,但是大家根据我上述的理由,认为只要1980年代以后,日本经济的增长率保持在4-5%,那么房价就不高。问题在于1990年-2000年,日本的GDP增长率接近0%。计算错了,所以房价崩溃了。事后我们说日本有巨大泡沫。

      如今,中国的情况似乎不同。那些期望房价大跌的人,确实愿望会落空。不过,在一个情况下,房价确实会持久的大跌。那就是,突然大家认为中国未来的经济增长不会再有前30年的10%了,未来的长期增长率会降低到5%以下。那么,房价必降低一半以上。

     怎样将中国的未来增长率降低到5%甚至3%以下呢?可以有以下措施
     1,广泛的工会运动,罢工此起彼伏
     2,脱离实际的充满了对弱势阶层仁慈的最低工资制度,比如每个月2000块以上
     3,扩大国有力量,使得国有企业在每个重要的部门都占据主导力量,就像1956-1976年那样
     4,提高公务员待遇,使得最聪明和最富于创造精神的年轻人,都挤破脑袋做公务员,向政府靠拢。想一想,今天的企业家有多少是1990年代下海的官员?!
     5,各省设立边界,阻止人口、资本、货物的流通。
     6,涉及国计民生的产品,从烟草食盐,一直可以扩大到更多产品,实行专卖
     7,坚持认为任何事情都可能是美国的阴谋,所以我们要坚决不出口稀土。我们也要随时准备,我们粮食短缺了,美国会跟我们的义和团们一样,死活不出口粮食给我们,以饿死我们神州人民。为了这个最坏的打算,我们来进行经济计划。
    8,更坏一点,我们要像伟大的爱国学者何新那样,认为此次的麻疹疫苗,经过了美国CDC之手,有可能被美国植入了生物病毒,以毁灭华夏子民。我们还要相信,任何来自美国的进口,都有这种危险。这是为祖国深谋远虑的见解。
    9,黄光裕们人人自危,人人喊打。
    10,郎咸平们大受欢迎,市场份额十倍于今天。
   那么,长期经济增长率降低到5%甚至3%以下指日可待,房价大跌,也是必然。但是,天佑中华,以上条件要满足,在今日中国,看起来殊非易事!

   只要有高增长,房价问题就是一个一直非常棘手的问题。而且人们,确实会系统性的预期未来错误。可是我们的决策者怎么知道呢?还有一点,我们图中所说的增长率,会造成一个误会。我们比较的是2003年的最穷的人,与1992年最穷的人。可是事实上,这两组人不完全是同一拨人。这里涉及到一个叫做社会流动性的问题。就是你待在一个阶层里的可能性有多大。没有社会流动性的社会,意味着1992年你是最穷的,2003年你还是最穷的。
  
    低收入和第增长的人如何获得住房呢?谁为他们来生产便宜的房子呢?依赖政府,是一种幻想。但是,期待政府改进房地产市场,改进土地制度,改进地产市场的各种管制,也许市场可以为穷人生产适合的房子,正像低收入者可以去动物园市场买到50块一件的夹克,而高收入者们去扔20000块买阿玛尼。各得其所而已。“坏”的受“管制”的市场,不会为穷人生产!

图1:城市居民1992年到2003年分收入档次的年增长率
收入增长和高房价:地产系列6 - 陈玉宇 - 陈玉宇的博客
 
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