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陈玉宇的博客

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关于我

北京大学光华管理学院副教授。 1994年毕业于北京大学经济学院国民经济管理专业,同年进入国家经济体制改革委员会宏观经济司,从事经济改革和政策研究。2003年获得澳大利亚国立大学经济学博士学位。 陈玉宇博士主要从事关于劳动市场、人力资本、增长、消费和储蓄等问题的研究,其论文发表在国际和国内一流学术杂志。陈玉宇博士的教学兴趣主要是应用计量经济学、管理经济学、宏观政策分析等。 从来没有看见一只狗会公平地、审慎地同另外一只狗交换骨头。陈玉宇坚信,包括中国人在内的人类有能力、有信心进行自由的市场交易

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房地产泡沫有多大?地产系列3  

2010-08-20 02:45:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       中国的房地产价格有无泡沫?这个问题难以回答。一定要武断的说的话,根据本博客里提供的研究者的证据,全国范围内,没有房地产泡沫的迹象。但是在某些大城市比如北京、南京等城市可能有泡沫。

      我认为经济学对于泡沫的研究还处在非常幼稚的状态,在这个问题上主流经济学所知很有限。正是这个原因,才会有各方术士大师们发挥的舞台。比如像牛刀的口号式地独得真理似唱衰地产。就像生命科学的局限性,才使得仙人李一可以骗得了马云、张纪中们。
      整个经济学界对泡沫的研究,很幼稚。我个人对泡沫的研究,更是粗浅。以下分两部分。第一部分粗浅简单介绍一下经济学家关于泡沫的各种理论。第二部分提供关于中国的地产有多大泡沫的一点点证据。

      关于泡沫方面的严格理论,最近些年开始增多。但是各种理论都受到巨大争议。
      第一,泡沫的定义。商品以偏离其内在价值的价格进行交易,就是泡沫。内在价值是什么,还不太清楚。暂且这么用。
      第二,根据以上这个广泛的定义,有没有泡沫这个东西?相当部分经济学家认为没有!不会存在泡沫,市场会很快调整,使价格回归到内在价值左右。
     第三,行为经济学家现在发表了一系列论文证明:即便没有不确定性,没有投机,没有非理性,也会产生价格泡沫。这些研究有的利用实验方法。这些结论,很有意思,会促生未来的一些研究。比如金融学有篇论文证明泡沫是理性的价格协调的结果。

     泡沫的原因:
     第一,货币政策过于宽松,银行的贷款条件过于宽松,会促成泡沫。
     第二, 蠢蛋理论。泡沫为什么形成,因为每个人都感觉自己可以在更高的价格上将东西卖给下一个蠢蛋,更蠢的蠢蛋。一直等到持有物品的人找不到更蠢的蠢蛋,也就是自己变成最大的蠢蛋的时候,泡沫破裂。
     第三,半蠢蛋理论。很多人根据历史经验,想象未来的价格将会像历史上发生的一样继续增长。
     第四,羊群效应。你干啥我也干啥,你买钢铁股我也买钢铁股,你买房子我也买房子。不过请注意,羊群效应并非是不理性的,有时候是理性的。比如有研究者发现,在泡沫期间,基金经理如果与众不同,是个坏策略。他只有做跟其他人一样的投资,才会业绩好看,这中羊群效应,促生泡沫。
     第五,道德风险。投资失败,有人搭救,不由我来负责。
     第6,许小年的流动性过剩导致泡沫理论,郎咸平的阴谋论泡沫理论,时寒冰们的XX泡沫理论。。。。

    顺便说一下,因为2007年美国的房地产泡沫,现在主流经济学开始很重视泡沫的研究。比如MIT的牛人CABALLERO专门有个课程讲各种泡沫理论,其中普林斯顿的熊伟教授关于泡沫的理论,是其中重要的一家流派。感兴趣者可以看看。

      书袋吊到这打住。简单写几句美国认为2007年的泡沫的各种原因:
      1,人们相信房子是良好的投资
      2,媒体推波助澜
      3,投机疯狂
     4,DOT COM泡沫破灭
     5,低利率政策
     6,风险的房贷,低标准的房贷
     这是被广泛总结的关于美国房地产泡沫的原因。其实没有太大价值,一我们不知道这是写充分条件还是必要条件,还是啥都不是。 二,用这个条件来预测,效果不是很好。
      
       现在我们怎么判断中国有没有泡沫?有的话,泡沫有多大?我个人认为是没法回答的。有很多经济学家坚信,泡沫不可能是前被认识到,只有事后,价格大跌,回归到正常价值,我们才能认识到。说白了,就是泡沫不灭,我们就没法说是泡沫。我认为说的有理,虽然我并不极端相信这个观点。
       
      IMF有个研究者做了点关于中国的房地产研究。这个研究还不错,我对于这个研究的不满意主要是数据的可靠性方面。为了回答有无泡沫,只好攒钱利用这个研究者的成果了。毕竟他是认真做的,不像老郎是信口胡说的。

      这个研究定义房子有一个基本价值,或者叫内在价值。房子的基本价值由以下因素决定:1,房租,房租高,则房价应该高; 2,利率,利率高,房价应该低。3,跟房产有关的各种税收 4,房贷的条件严格与否 5 维护成本 6 预期的资本收益 7 自有住房和租用房子的风险

      这个研究者认为以上7个因素决定了房子的基本价值,根据全国各地和不同时间的房价,以及这些因素的状况,研究者可以用统计方法估计出房子的基本价值来。如图1所示。红色的线是根据这7个因素估计出来的房子的基本价值,蓝色的线代表房子的真实交易价格。

     结论是,自2002年以来,房子的交易价格基本上围绕着基本价值或者内在价值波动,波动幅度很小。基本可以认定,就全国而言,房价基本上反映了以上7个因素的变化,没有泡沫。

     但是,各个城市的状况不一样。图2给出了北京,上海,南京,杭州的房价偏离其基本价值的程度。北京和南京似乎存在一定程度的泡沫。上海和杭州则没有。上海没有泡沫,但是上海的房价也很高,这是为什么?作者解释说上海的房租上升很快,所以其房子的基本价值会高。

      房子没有泡沫,或者泡沫不严重,这是针对中国有没有资源无配置而言。我并不认为现有房价使得很多中低收入者买不起是件正常的事情。痛恨高房价的人先不要开骂,我以后的博客会探究房地产市场改如何改。

    中国房市总体无泡沫,局部城市有一定泡沫的结论,是基于以上方法得到的。这与大家心目中的泡沫概念是否一致,很难说。研究者用7种力量作为房子的基本价值决定因素,然后看对此的偏离。这个方法固然有一定的启发意义,实在也不是一个多么可靠的结论,聊胜于信口胡说而已。

    日本1980年代初,他们认为房子会继续涨价,如果未来日本的经济能按照4-5的速度增长未来20年。那么当时的高房价,就不算高。可惜的是,日本1990-2005年,平均增长率1%左右(我没细算,拿眼睛瞅的)。这样回头来看1980年代的房价就是泡沫了。中国的事情也是相同,如果中国的经济在未来20年依然保持强劲,比如7-8%的经济增长率,那么现在的房价不是泡沫。

   还有一个观点值得注意,也是分析房家必须要考虑的。很多人照搬发达国家的许多指标,这是不合适的。美国的经济在过去200年平均每年增长2%。最近几十年略高点。中国呢,1979-2009年,平均增长9%。 高增长下人们如何形成对未来的预期,未来的不确定性,如何决策购买房子,都会对房价造成深远影响。君子察之。


图1:中国的住房价格 (单位千元)
房地产泡沫有多大?地产系列3 - 陈玉宇 - 陈玉宇的博客
来源: A. Ahuja and N. Porter, “Are House Prices Rising too Fast in China?” IMF Working Paper
(forthcoming).


图2:房子价格对基本价值的偏离程度
房地产泡沫有多大?地产系列3 - 陈玉宇 - 陈玉宇的博客
 来源:同图1来源。
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