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陈玉宇的博客

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关于我

北京大学光华管理学院副教授。 1994年毕业于北京大学经济学院国民经济管理专业,同年进入国家经济体制改革委员会宏观经济司,从事经济改革和政策研究。2003年获得澳大利亚国立大学经济学博士学位。 陈玉宇博士主要从事关于劳动市场、人力资本、增长、消费和储蓄等问题的研究,其论文发表在国际和国内一流学术杂志。陈玉宇博士的教学兴趣主要是应用计量经济学、管理经济学、宏观政策分析等。 从来没有看见一只狗会公平地、审慎地同另外一只狗交换骨头。陈玉宇坚信,包括中国人在内的人类有能力、有信心进行自由的市场交易

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房地产市场的症结是土地问题:地产系列2  

2010-08-19 08:34:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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           8月10日写了篇博客,北京的地价7年上升9倍。今天继续为大家提供点扎实的证据,主要是以北京的数据为例。房地产市场的症结是土地市场问题,这个结论下的有点早,本篇博客无意给出详细论证。但这确实是我的认识。读者先当作一个武断好了。

          房价有没有泡沫?房价会不会大降?政府政策会否把房价打压下来?多数人在现有房价下住不起房,怎么办?这些问题的回答,其实都没有一个绝对的答案,都是在某种条件下,会如何如何。本质上,经济学家思考上述问题,所使用的工具很简单,仍然是供给和需求模型。供给曲线和需求曲线,像剪刀两股一样决定了商品的市场价格。

         供给模型和需求模型,在运用于房地产市场的时候,有所变化。这是因为房子有以下几个特性。
         1,房子是耐用品。房子是好多年能够使用的商品。有的房子是用30年,有的50年,有的80年,有的100年。中国前一阶段热议,房子寿命只有20-30年。我还写过一篇博客解释这是什么意思。经济学家指的寿命,指的是经济寿命,而不是物理寿命。
        2,房子的供给分为两部分,一部分是存量房,另一部分是当年新建的新增房子。在美国,一般而言存量房占98%,新增的流量占2%。在稳态的时候,如果没有人口增长,这意味着每年造2%的房子来替代存量房子中被淘汰的房子。也就是意味着美国的房子平均寿命是50年。考虑到美国的房子总数的增长,美国的房子寿命应在50-100年之间。这是经济寿命。
       3,产量调整周期长。新房子要生产出来,需要一个时间滞后。所以市场上供需不平衡,进行调整需要时间比其他工业品要来的长,一般而言要2年多。开发商面临的需求的不确定性很大,风险颇高。
       4,每个房子都不一样,这叫异质性。使得给每个房子的定价都变得困难,消费者和生产者面临的不对称信息也越大。人们买房子的搜寻成本大,开发商面临的不确定性大。

       还有其他特征,以后再提到。为了能在供需框架内,对房子价格的走势和房地产市场的问题有所领会,我们看看北京房子的供给和生产,看看其成本结构。主要的是看,土地在房价中的比例。

      有一段时间,网络上的“人民们”强烈呼吁要求开发商公布自己的成本,要求政府清查开发商,看看房地产商是不是暴利。某些房地产商,甚至大部分房地产商,在某些时候,有极高的利润,这是事实。 有极高的利润,生产者才有极高的积极性给大家提供更多的房子呢。

      怎么计算土地成本在房价中的比例呢?我们需要这个比例,是为了判断,如果现在我去开发房地产,土地成本有多高。所以标准上,我们应该比的是我今年拿地的价格,跟一年后我建好的房子销售价格之间的比值。这样把市场上各个开发商的比值都做一加权平均,你就知道作为一个开发商,要考虑土地成本占多大比例了。

      为了得到这样的指标,你去要求开发商公布以前的成本,不是很有用。它说明的是过去,不是未来。尤其在土地价格7年升9倍的情况下,对于我们判断未来而言,公布开发商历史成本毫无用处。我们的目标是想知道开发商未来造房子的积极性。让开发商公布成本,有的开发商的土地是n年前拿的,跟现在的房价比,当然低了。

      我在这里引用的土地占房价比,是按照以下方法计算的。根据我上一篇博文,学者计算了过去7年北京交易的300宗土地的价格。而且用所谓的hedonic模型,也就是根据土地特征,进行比较,建立起土地价格的历史走势图。

      在此基础上,将北京的房子,与这300块地块配对,找出这些地块周边的房子的当年均价,然后看地价占房价的比例。
     结果如图1所示。
     2008年前,土地占房价的比值是30-40%。房地产开发,面临巨大的利润,所以房子的供给很充分,至少开发商们的积极性很大,对房子供给的限制,来自于政府,来自于土地部门。2008年以前,房价涨是因为政府对供给的限制和需求的强劲。

     2008年以后,土地价格占房价的比例上升到60%以上。房地产的“暴利”不容易咯!暴利被政府拿走了!

     和美国相比的话,土地占房价30-40已经算很高。土地占房子的60,非常高了。所以不是房子贵,是土地贵。土地贵,是因为政府垄断卖地。改变政府的土地制度,短时间内改变的了吗?不能。就算大家形成共识,要改变,行政体系的调整和滞后,也不能快速及时改变。这个格局不变,你自己看未来房地产市场会如何?

     地价占的比例高,有一绝大的坏处。那就是房地产商不积极开发地产了,房子供给速度将不如以前几年。这是北京的情况。全国大城市有很多类似之处。县级城市的问题与此很不同,不可生硬类比。
         

图1:地价在房价中的比例 房地产市场的症结是土地问题:地产系列2 - 陈玉宇 - 陈玉宇的博客
 资料来源: “EVALUATING CONDITIONS IN MAJOR CHINESE HOUSING MARKETS” by Jing Wu, Joseph Gyourko and Yongheng Deng
Working Paper 16189, http://www.nber.org/papers/w16189

附注:李嘉图以来的伟大经济学成果之一,就是土地供给固定的情况下,土地价格或者地租由需求决定。说白了,是小麦的价格决定了地价,而不是地价决定了小麦的价格。我以上博文无意说地价推高了房价。在分析房地产问题时候,土地供给固定的前提是要改变的。因为整个地球虽然大小没变,但是土地在不同用途之间的转化能力则是经常变化的。所以单独看可以盖房子的土地供给,是不适用李嘉图的土地供给不变模型的。如果是这样,政府做的好的话,是可以在大力增加土地供给和改革土地市场,做到土地价格不增加很多的。土地价格增加不多,房子需求旺盛,房产商有暴利,有暴利就会有更多人进入,就会有更多房子,长期看,在地价上涨有限的情况下,房子价格不会上涨很多。这是工业国历史上的事实。比如美国在过去100年,进行了房子质量调整之后,房价上涨了两倍。而香港的土地制度,就是推高房价的制度。但是香港政府依靠土地收入,其他税收比较少。大陆中国两头都想要。
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