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陈玉宇的博客

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关于我

北京大学光华管理学院副教授。 1994年毕业于北京大学经济学院国民经济管理专业,同年进入国家经济体制改革委员会宏观经济司,从事经济改革和政策研究。2003年获得澳大利亚国立大学经济学博士学位。 陈玉宇博士主要从事关于劳动市场、人力资本、增长、消费和储蓄等问题的研究,其论文发表在国际和国内一流学术杂志。陈玉宇博士的教学兴趣主要是应用计量经济学、管理经济学、宏观政策分析等。 从来没有看见一只狗会公平地、审慎地同另外一只狗交换骨头。陈玉宇坚信,包括中国人在内的人类有能力、有信心进行自由的市场交易

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北京的地价7年上升9倍---地产系列1  

2010-08-10 02:47:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        房地产市场,是当前中国发展最迅速也是最混乱的一个市场。相应的房地产政策,最不完善也最缺乏科学决策基础。房价的上升,与低技能工人工资的相对停滞,造成了严重的紧张关系。坐拥地产者,窃喜于心。刚刚进入城市者,则绝望于高昂的房价和微薄的收入。

      没有房子的人,面临腾飞的房价,沮丧乃至悲观,尊严尽失。其实大可不必,要想使得人们看透这一点,要花费很多笔墨。

      房地产市场又与人类历史上最大规模的城市化息息相关,不可不察。请见我的博客房地产市场不改革,必阻碍现代化和城市化
      
      最近留心于房地产市场的研究,很多浅层面的粗略描述,义气之争,甚至挑拨煽惑之作,充斥网络。扎实认真的研究,少而又少。最近读了Jing Wu, Joseph Gyourko and Yongheng Deng的NBER 工作论文,里面包含相当多扎实可信之事实与统计描述。主要仰赖于这三位研究者的研究成果,兼及其他少量资料,谈谈房地产市场的一些问题。我会花几篇博文先介绍一些可靠的事实,然后在这些事实基础上,或许可以思考出点有价值的结论,这要放在比较靠后再说。没有事实,就去说理论是粗鲁的。
       
       从一个简单的问题切入。北京的居住用地地价格涨了多少?当然读者马上想到,你怎么不鲜讲北京的房价涨了多少?这只是习惯问题。房价问题留到下一篇博客。

     北京地价涨了多少?回答此问题,先要搞清我们说的地价涨了多少究竟是啥意思?

     我们最希望知道的是,同一个地块,今年与去年相比,价格增加几许?将北京所有这些地块的涨幅做加权平均,则得到北京平均地价变化的情形。

     仔细想一下,要得到以上定义的土地价格变化,非常困难。因为大部分地块并未进行交易,所以你观察不到其价格变化。每年交易的地块数量较少,使得相邻两年的交易地块差异很大,不可比较。比如某年交易了几块地,都在二环以内。第二年交易的地块都在三环边上。这时候你把两年的交易地价相比,比较的是不同区位的地块,很难准确捕捉到同一个地块价格之上涨。

    怎样解决这个问题?有个技术叫做hedonic model被用来解决这个问题。以北京为例,某年北京拍卖了50块地块,第二年又拍卖了另外60块地块。怎么比较这两年的地价变化?每块地块都不一样,怎么比?想法很简单。虽然每个地块都不一样,但是你可以把一个地块分解成若干个特征。你不把一块地看作一块地,而是把一块地看作是很多特征的组合。比如,土地距离市中心天安门之远近,距离二环路之远近,距离大型商场之远近,距离地铁站之远近,周边是否有三甲医院,容积率等等。两个地块,价格之所以不同,乃在于这些被人们看重的特征组合不同。我们假设,如果这些重要的特征组合相同的地块,应该具有相同的价格。这样,我们就可以根据少量交易的地块,拼出可以比较的地块,从而回答,相同的地块(其实是相同特征的地块)今年与去年比,价格上升了多少。

      这个hedonic模型,说起来似乎深刻,其实很多人在日常生活中有意无意都用到这个模型的想法。比如有个朋友可能跑来问你,某某小区的房子该值多少钱?你怎么思考和回答?你去看看那个房子,看看房子的各个特征,距离市场医院学校的远近,然后在脑子里回顾一下,跟这个房子特征组合很像的另外一个房子,最近交易价格是多少,然后就在此价格基础上微调,得到对这所谓交易的房子的估价。这个思考过程与上面的模型道理一致。

       2003年以来,北京一共交易了300多块地块,其交易信息皆披露于相关官方网站。Jing Wu, Joseph Gyourko and Yongheng Deng用以上所说的方法和300多块土地的交易信息,计算了2003年以来地价的上升程度。他们起了个名字叫做“经过质量调整了的地价变化”。所谓质量调整,就是你要比较相同的地块,你不能用5环的地块与2环的地块比。
      
      这三个作者的数据,是当前能得到的最全面的地块数据,方法是认为最可依赖的。当然未来有更好之研究出来,或许会改变某些结论。现在将北京地价变化描述于图1.
   
      1,2003年到2010年初,地价上涨了9倍。大部分地价的上升发生于2008年以后。2003-2008,从100涨到300.2008年以后的短短两年,地价从300涨到900.
      2,拍卖的地块谁来买走,很重要。尤其是中央企业,财大气粗,而且缺乏市场纪律,有可能会愿意比别人出更高的价格拿地。所以,在进行不同年份的地价比较的时候,要考虑买地的是不是央企。也就是增加一个土地特征,央企买的地与前一年央企买的地进行比较,非央企买的地与头一年非央企买的地进行比较。换言之,虽然其他特征性相同,但是购买者如果一个是央企一个不是,则地块被当作不同地块,不能直接比较。经过这样的调整,我们看到北京的相同地块的价格增长了7倍。也可以简单说,如果没有央企拿地,现在的地价指数不是900,而是700。央企太高了地价!
      3,相同的地块,为什么价格会涨呢?简言之,与另外的地块相比,盖在这个地块上的房子变得更有吸引力了,比如因为方便或者美景。JingWU等研究者提供了另外一个有意思的估计,那就是考虑了土地价格的历史上升速度,意想不到的上升依然占了很大比例。根据下图,意想不到的上升占了3倍。这个解释并不完全准确。      

     土地价格为什么大涨?回答这个问题,还要放在后边。读者马上还要问的问题是,土地价格涨了,房价里土地价格站的比例变大了,变大多少?这也是个事实问题。下篇博文介绍。


图1:北京的相同质量的居住用地价格指数2003-2010
北京的地价7年上升9倍?地产系列1 - 陈玉宇 - 陈玉宇的博客
资料来源: “EVALUATING CONDITIONS IN MAJOR CHINESE HOUSING MARKETS” by Jing Wu, Joseph Gyourko and Yongheng Deng
Working Paper 16189, http://www.nber.org/papers/w16189
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