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陈玉宇的博客

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关于我

北京大学光华管理学院副教授。 1994年毕业于北京大学经济学院国民经济管理专业,同年进入国家经济体制改革委员会宏观经济司,从事经济改革和政策研究。2003年获得澳大利亚国立大学经济学博士学位。 陈玉宇博士主要从事关于劳动市场、人力资本、增长、消费和储蓄等问题的研究,其论文发表在国际和国内一流学术杂志。陈玉宇博士的教学兴趣主要是应用计量经济学、管理经济学、宏观政策分析等。 从来没有看见一只狗会公平地、审慎地同另外一只狗交换骨头。陈玉宇坚信,包括中国人在内的人类有能力、有信心进行自由的市场交易

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房地产市场不改革,必阻碍现代化和城市化  

2010-04-10 23:52:07|  分类: 政策 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    中国的房地产市场,正在成为遏制中国的城市化和现代化的最大障碍。不是因为我们有了房地产市场,而是因为我们有个畸形的房地产市场,我们的政策和制度阻碍了这一市场的充分发展、成熟和生产效率。

当前,讨论中国房地产市场有无泡沫,是在偏离核心问题。善意或者恶意的希望房地产市场崩盘,只是一厢情愿,于事无补。有关政府部门,多年来如救火队一样,今天一桶水,浇灭火焰;明天再来一桶油,煽风点火。治大国,如搅糊糊,可谓最大的败政。

为什么我们就买不到适合我们的房子?无论是城市的老居民,还是新进入城市的精英白领,无论是优秀的蓝领技术工人,还是只有简单技能的农村移民工人(所谓农民工)?市场经济难道不是能够很好的解决生产什么、为谁生产和如何生产的问题吗?在房地产市场,怎么就不行了呢?我是蓝领工人,怎么就没人生产一个40平米的,简陋而安全的只卖2000块一米的房子呢?汽车有200万的大奔,不是也有2万块的汽车吗?我们不就是需要个遮风避雨、在努力创造和劳动一天后享受家庭温暖和幸福的遮蔽物吗?这个遮蔽物,与我们的支付能力相当,满足我们作为家的最简单的功能,为啥这么难?

对比一下服装市场或者家电市场。我们收入水平不一,我们就选择不同的衣物。有人想要昂贵的西装,就有人生产登喜路;有人只要廉价的服装,大可以去北京的动物园附近买80块一件的衣服,N多企业在生产。一言以蔽之,你想要什么价位的衣服,就有人生产什么价位的衣服。为什么在房地产市场,只生产昂贵的房子?

四大原因,使得房地产市场不能满足不同层次人们的房子需求。

历史出身不正。决策者只把房地产市场当作权宜之计,远远低估了中国工业化和城市化推进的速度,更是对长期的现代化和城市化远景缺乏洞察力和准备。1990年代,当决策者发展房地产市场的时候,主要是因为国有企业普遍衰败,工资都发不出,更难以为职工提供福利住房。90年代末,主要因为财政压力,希望依赖市场更好的解决职工的居住问题。1998年以来,市场威力初显。城市居民的人均居住面积从1990年的13.7平米上升到今天的28平米。在房地产市场发展的初期,政府划拨土地,主要利用市场竞争促进建筑业企业为社会生产更多住房。这叫甩包袱给市场来解决。健康的市场其实并不怕包袱。它天然就是用来解决包袱问题而存在的。后期,政府看到房地产商大发其财,招拍挂登台,作为土地垄断者,政府一起来攫金,乃至于今。再加上愤青们对地产商和地产市场的千夫所指,此市场更加举步维艰。

土地制度僵化教条。发展房地产市场,而不改革土地制度,无异于带着镣铐跳舞,岂不变态?设若一个企业,愿意生产物美价廉之房屋,正像有企业愿意生产80块一件的动物园卖场的牛仔裤。这个房产企业能够实现这个经营计划吗?他到哪找地来建这便宜的房子呢?有无这样的地?有啊。城市扩展的边缘,农地的价值取决于农地上的作物产量的未来的折现值。大白菜地,每年净利2000块,按5%贴现,4万块一亩啊。小产权房皆盖在这些地块上。我们要不要保护粮食耕地,要!但是要在适合粮食耕种的农业带地区,投重资,利用科技,提高单产,来保护粮食安全。而不是愚蠢僵化到要在城市群来保护菜地。

僵化的管制和高昂的交易成本。一个房地产企业要上一个地产项目,跑几十个部门,盖数百个章。而且,建筑、规划、设计等主管部门不问实际,片面做出各种标准要求。这些都造成房地产企业的固定成本。无论你开发个大项目还是小项目,有些固定成本必须花。为了分摊这些固定成本,你怎么乐意建设便宜的房子呢?我要建设2000块一平米的房子给某些消费者,你必须规定我要有这容积率,那绿化比例,我建便宜房子怎么赚钱?我岂有乐意建设之理?武断点说,政府除了需要制定安全标准进行管制,其他皆可议!

财政投入不力和房地产行业能力建设不足,生产效率低。

在很多其他产品领域,生产昂贵的产品可以赚钱,生产价廉产品也可赚钱,只要你有足够的生产能力和效率。根据1920年代美国房地产市场的经验,为了满足迅速膨胀的城市人口,开发商要能有规模经济,薄利多销是也。这要求我们加强房地产企业的能力建设,而不是削弱他们。这要求降低门槛,加强竞争,鼓励更多资源和企业进入房地产领域,而不是像现在要阻止他们进入。另外财政要出钱进行土地的基础开发,帮助和鼓励企业生产满足不同人需要的不同档次的房子。理想的是,大企业标准化生产量大价廉的房子,以规模经济取胜。小企业生产专门化的面向高端的市场。

不进行以上四个方面的深刻改革,房地产企业只会生产满足富裕人群需求的房子,而城市化所需要的各种层次的民众聚居于城市地区。他们无房可住,没人生产与他们收入能力匹配的房子,他们怎么变成城市居民?城市,而不能吸纳新人口,城市化何从谈起?面对大中小城市的疯狂房价,现代化和城市化的进程,怎么能不被拖累?长期经济增长的源泉何在?没有房地产市场的深刻改革,就不会有成功的现代化和城市化,也不会有持久经济增长。

另外提到一点,日本90年代初地产泡沫时候,日本城市人口占90%以上。不同阶段的病症啊,怎么可以吃同一种药?!

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